Proyecto Arquitectónico en el Corazón de Nueva Córdoba

🏗️ Potencial Constructivo en el Lote (Interno, en PH 2-4)

Según la normativa vigente de la ciudad de Córdoba, en la zona de Rondeau al 600 (Nueva Córdoba), el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) es de 3,5, lo que permite construir hasta:

• PB + 12 pisos (13 niveles en total)
• Altura máxima estimada: entre 36 y 39 metros, dependiendo del ancho de calle y retiros
• Ocupación del terreno: hasta el 70% en planta baja, con retiros obligatorios en niveles superiores

📌 Esto aplica exclusivamente al terreno de los PHs 02, 03 y 04, sin incluir el PH 1 del frente.

🧠 Proyectos Arquitectónicos Posibles

1. Edificio de Alquiler Temporal Premium

• Monoambientes y 1 dormitorio con diseño moderno
• Amenities: coworking, laundry, terraza con parrilla, bicicletero
• Ideal para estudiantes, profesionales y turistas
• Gestión tipo “apart hotel” con administración centralizada

2. Residencias Universitarias VIP

• Departamentos de 25 a 40 m² con kitchenette y baño privado
• Espacios comunes: cocina compartida, SUM, gimnasio, patio verde
• Contratos flexibles por semestre o año académico
• Alta demanda por cercanía a Ciudad Universitaria y UTN

3. Edificio Boutique con Unidades Flexibles

• 3 unidades por piso: 1 monoambiente, 1 de 1 dormitorio, 1 dúplex
• Balcones aterrazados, diseño bioclimático, eficiencia energética
• Ideal para venta a inversores que buscan renta + revalorización

4. Co-living con Servicios Compartidos

• Habitaciones privadas con baño + espacios comunes de alta gama
• Cocina, coworking, patio interno, rooftop con vista
• Modelo de negocio innovador, ideal para jóvenes profesionales

5. Edificio Mixto con Local Comercial Interno

• PB con local gastronómico o cultural (no sobre calle, sino hacia el patio)
• Viviendas en altura con acceso independiente
• Genera renta desde el inicio y activa el corazón de manzana

📐 Datos base

🔹 Si unificamos PH 2, 3 y 4 junto con el pasillo, el nuevo PH 2 tendría:

193.57+48.00=241.57 m²193.57 + 48.00 = \boxed{241.57\text{ m²}}

📊 Nuevos porcentajes de copropiedad

La base de cálculo sigue siendo el total del inmueble: 333.00 m²

Estos porcentajes se obtienen dividiendo cada superficie por 333.00 y multiplicando por 100.

🧾 Nota importante

Este tipo de redistribución requiere:

• Un nuevo plano de PH con afectación actualizada
• Modificación del reglamento de copropiedad
• Aprobación por escribano y registro de la propiedad

Hoy

m2 de cada uno en Rondeau 639. Basate en esa planilla de m2 del ph 2, 3 y 4 y resta del total, todos los m2 de cada ph y los 48m2 del pasillo de uso comun para sacar los % de coopropiedad del inmueble

Perfecto, vamos a hacer ese cálculo juntos. Para sacar los porcentajes de copropiedad, necesitamos seguir estos pasos:

🧮 Pasos para calcular los % de copropiedad

1. Obtener los m² totales del terreno o inmueble (según tu planilla)
2. Sumar los m² de todos los PH existentes (PH 1, 2, 3, 4…)
3. Restar del total los m² de cada PH más los 48 m² del pasillo
4. Dividir los m² de cada PH por el total útil del inmueble (es decir, total – 48 m² pasillo)
5. Multiplicar ese resultado por 100 para tener el %

Si me das los metros cuadrados de cada PH (por ejemplo: PH 2 = 60 m², PH 3 = 55 m², PH 4 = 70 m²), y el total de m² de Rondeau 639, puedo ayudarte a completar todos los cálculos. ¿Te gustaría que armemos una pequeña tabla con los resultados? Puedo ayudarte con eso también.

PH N. de catastro Superficie m2 02 110122166082 58.47 03 110122166091 51.88 04 110122166104 83.22 Pasillo 48.00

¡Perfecto, ARGINMOB! Con esos datos ya podemos calcular los porcentajes de copropiedad.

📏 Datos provistos

🔹 Total de m² construidos: 58.47 + 51.88 + 83.22 + 48.00 = 241.57 m²

🔹 Total sin pasillo (base para cálculo de %): 241.57 – 48.00 = 193.57 m²

🧾 Datos actualizados

🔍 Para obtener los m² del PH 01:

PH 01=333.00−241.57=91.43 m²\text{PH 01} = 333.00 – 241.57 = \boxed{91.43\text{ m²}}

📊 Nuevo cuadro de copropiedad (sin pasillo)

Como el pasillo es de uso común, lo restamos para calcular solo sobre la superficie útil:

Base de caˊlculo=333.00−48.00=285.00 m²\text{Base de cálculo} = 333.00 – 48.00 = 285.00 \text{ m²}

Todos los porcentajes se calcularon sobre los 285 m² (total del inmueble sin pasillo de uso común).

Catastro puede habe sumado los m2 del pasillo al ph1 y de alli surge un error importante en los % de ph?

Sí, ARGINMOB, eso puede pasar y no es tan raro como uno quisiera. Te explico por qué puede ocurrir:

🧾 Posibles causas por las que Catastro suma el pasillo al PH 1

1. Error en la carga del plano original Si el plano de mensura o subdivisión no identificó correctamente el pasillo como espacio común, Catastro puede haberlo asignado por defecto al PH 1.
2. Falta de delimitación clara en el plano Si el pasillo no está graficado como “unidad complementaria de uso común” o no tiene su propia designación, puede interpretarse como parte de la unidad funcional más cercana (en este caso, PH 1).
3. Declaración jurada incorrecta En algunos casos, el profesional que presentó el trámite pudo haber incluido los m² del pasillo dentro del PH 1 por error o por falta de especificación.
4. Sistema automático de Catastro En algunas jurisdicciones, el sistema catastral asigna automáticamente superficies no identificadas a la primera unidad funcional si no hay una unidad común registrada.
5. Ausencia de reglamento de copropiedad registrado Si no se inscribió un reglamento que detalle los espacios comunes y sus afectaciones, Catastro puede asumir que todo lo no declarado pertenece a una unidad.

🛠️ ¿Cómo se puede corregir?

• Solicitar una rectificación catastral: Presentando un reclamo con plano corregido y documentación respaldatoria.
• Actualizar el plano de PH: A través de un agrimensor matriculado que indique correctamente los espacios comunes.
• Registrar o modificar el reglamento de copropiedad: Para que quede claro qué superficies son comunes y cuáles privativas.

Podés encontrar más detalles sobre cómo corregir estos errores en este instructivo oficial de Catastro Córdoba.